Real Estate Investor & Entrepreneur
潘解頤 Max Poon
精準發掘被低估資產，締造超額投資回報
歡迎機構及合資格投資者洽談合作機遇
About
從精算師到
地產企業家
潘解頤是香港新一代地產投資者的代表人物。他於2017年創辦 Owl Square Group，短短數年間將其打造為全港最大共居品牌之一，旗下管理近千個單位，遍佈港九超過35個物業據點。
畢業於澳洲Macquarie University精算學系，後取得清華大學與Macquarie University聯合頒授的應用金融碩士學位。這一獨特的精算加金融背景，賦予他以數據驅動、風險可控的方式進行地產投資的能力。
2013年北上北京、深圳、上海創業，先後涉足電商及海外房地產業務，創業經歷獲《人民日報》及《南華早報》大篇幅專題報導。回港後精準捕捉共居市場空白，創辦 Owl Square，迅速吸引兩家上市公司領投 Series A 輪融資，集團估值突破一億港元。
近年積極拓展舊樓投資版圖，夥拍簡樸新生活（8360.HK）主席陳洪楷等資深投資者組成財團，累計部署超過三億港元投資香港住宅物業，以專業翻新及管理實現高於市場水平的租金回報與資本增值。
清華大學 × Macquarie · 應用金融
LauMax Real Estate Fund · 聯合創辦人
世居海外置業 · 聯合創辦人
Investment Strategy
投資策略
我們專注於香港50年以上舊樓的價值重塑——以遠低於市場的價格收購被低估資產，透過專業翻新及租務管理提升物業回報，最終實現優質退出。這套經過驗證的策略在不同市場週期中均展現出穩健的風險調整後回報。
低價收購
瞄準40年以上舊樓，以低於同區市場價30-50%的折讓價收購。主要目標區域包括深水埗、長沙灣及九龍城，目前市場平均回報率僅3-4%。
專業改造
投入每平方呎約 HK$900-1,100 的翻新成本，將物業升級為現代化居住空間。重點提升廚房、浴室、電力系統及公共空間，通常3至6個月內完工。
價值提升
翻新後租金回報率由原來的3-4%提升至8%以上。結合 Owl Square 的共居營運經驗，進一步優化租務管理及入住率，實現物業價值最大化。
靈活退出
2至4年內透過整幢轉售或分拆出售實現退出。保守槓桿策略（50% LTV）在保護下行風險的同時放大股本回報，目標槓桿後 IRR 達15-20%。
往績表現
基於已實現及持有中項目的實際回報數據
Track Record
投資實績
每一個項目背後，是對市場時機、資產價值和退出策略的精準判斷。以下為近期代表性投資案例的深度解說。
馬頭圍道96號
紅磡 · 全幢住宅收購
這是一宗教科書式的舊樓投資案例。2024年12月以銀行半價收購紅磡馬頭圍道96號全幢物業，經專業翻新後僅14個月內成功出售，錄得46.2%資本增值，槓桿後 IRR 高達141.2%*。
該物業為11層高住宅大廈，實用面積約6,288平方呎。收購時處於銀行強制拍賣狀態，原叫價5,000萬港元，最終以2,600萬港元成交——較原價折讓近50%。翻新策略聚焦於現代化廚房浴室、升級電力系統及翻新公共空間，短時間內吸引多個合資格買家競標，最終以3,800萬港元成交。
物業資料
- 地址
- 紅磡馬頭圍道96號
- 實用面積
- 6,288 平方呎
- 樓層
- 全幢11層
投資期
- 收購
- 2024年12月
- 出售
- 2026年2月
- 持有期
- 14個月
交易數據
- 收購價
- HK$26,000,000
- 出售價
- HK$38,000,000
- 增值
- HK$12,000,000
槓桿回報
- IRR
- 141.2%
- MOIC
- 3.23x
- LTV
- 70%*
核心成功因素：保守的收購基礎（每平方呎 HK$4,135），加上高效的翻新執行和強勁的租戶需求，推動優質租金表現。買家為私人發展商，看中已完成的業權整合和現有規劃權益，以溢價成交。
益發大廈（怪獸大廈）
鰂魚涌 · 英皇道1048-1056號
2025年以3,000萬港元收購《變形金剛4》取景地——鰂魚涌地標「怪獸大廈」益發大廈一樓共17個住宅單位，平均呎價僅 HK$5,022，大幅低於同廈近期成交的每呎9,000餘元。
該物業由已故「舖王」鄧成波家族持有約8年，因市場環境變化以帳面貶值約60%的價格釋出。物業位於英皇道核心地段，鄰近太古商圈及鰂魚涌地鐵站，配備升降機，每單位實用面積約300至400餘平方呎。計劃分隔翻新後出租，預期租金回報率可達7.5%以上。
投資亮點：收購價較同廈近期成交折讓超過40%，可比物業市價為每呎 HK$7,500-8,500，蘊含60-70%的市場定價上升空間。保守估計退出價為 HK$4,780萬（升值59%），預期槓桿後可實現 2.31x MOIC。
太子道西206-208號
太子 · 花墟段全幢住宅
2024年12月以7,351萬港元收購太子道西206至208號住宅部份（約51%業權），物業為一幢15層高商住大廈，共16個住宅單位，總實用面積約13,871平方呎，收購呎價僅 HK$5,300——較同區翻新物業折讓約35%。
物業位處太子核心地段花墟段，毗鄰市區重建局公佈的洗衣街/花墟道重建計劃範圍，具備顯著的重建溢價潛力。如全部翻新後每月租金收入約 HK$88萬，年化穩定回報率高達12%+——遠超全港住宅平均的2-3%租金回報水平，為投資者提供豐厚的持有期現金流。
投資亮點：由第一太平戴維斯促成交易，預計翻新後整體退出價為 HK$1.056億（升值44%），槓桿後 MOIC 達1.92x。物業鄰近重建區，具備長線重建溢價選項權。租金回報率為組合中最高，提供穩健的持有期現金流支撐。
青山道268/280/282號
長沙灣 · 唐樓群收購
2025年12月以3,720萬港元收購長沙灣青山道三幢唐樓共9個單位，平均呎價僅約 HK$4,590，如計算容積率後樓面尺價低於HKD$3,000——大幅低於同區市場價格。
項目總實用面積約8,103平方呎，計劃翻新為緊湊型長租套房。物業位處長沙灣核心地段，交通便利，具備顯著的重建潛力，為中長線投資提供豐厚回報空間。
投資亮點：低於市場價格的批量收購策略，結合物業的重建潛力和共居改造計劃，同區收購價格在2020年高達HKD$9,000。項目穩定化後的 NOI 預計為 HK$227萬，6.1%收益率，目標退出回報 1.77x。
Portfolio
投資組合一覽
目前組合累計投入約 HK$2.4億，涵蓋全幢收購、唐樓群收購及地標物業投資，分佈於港九多個核心地段。
| 項目 | 地區 | 收購價 | 單位數 | 面積 (呎) | 回報率 | 狀態 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 馬頭圍道96號 | 紅磡 | HK$26M | 全幢 | 8,140 | IRR 141.2% | 已退出 +46% |
| 益發大廈（怪獸大廈） | 鰂魚涌 | HK$30M | 17 | 5,974 | 7.5% | 持有中 |
| 太子道西206-208號 | 太子 | HK$73.51M | 16 | 13,871 | 14.4% | 持有中 |
| 青山道268/280/282號 | 長沙灣 | HK$37.2M | 9 | 8,103 | 6.1% | 持有中 |
| 元州街409/411/413號 | 長沙灣 | HK$73.5M | 33 | 22,271 | — | 持有中 |
Owl Square Group
全港最大共居品牌之一
Owl Square 創立於2017年，是香港領先的科技驅動共居營運商。以智能物業管理系統結合精品住宿體驗，服務年輕專業人士、外籍人士及數碼遊牧族群。品牌獲兩家上市公司領投 Series A 融資，估值突破一億港元。
旗下運營三大品牌線——Co-living（標準共居）、Sparrow Home（精簡版）及 Residence（高端住宅），提供從 Studio Suite 到 Two-Bedroom Suite 的多元房型選擇，月租由 HK$9,500 起。
每個單位均配備智能門鎖、專屬 App 管理系統、免費無限 Wi-Fi、定期清潔服務，以及來自歐洲和亞洲的精選家具。入住即用的設計理念，讓租客無需額外添置任何生活所需。
遍佈港九 14 個地區，超過 35 個物業據點
據點分佈
港島西
- Winner Court · 西營盤
- Queen's Road W. · 西營盤
- High St · 西營盤
- Joy Fat Mansion · 西營盤
- Mui Fong St · 西營盤
- Bonham Road · 西營盤
- Sun Luen Building · 西營盤
中環 · 灣仔
- Gage St. · 中環
- King Sing Mansion · 灣仔
- 75 Wan Chai Road · 灣仔
- Friendship Mansion · 灣仔
銅鑼灣 · 天后
- Jardine's Bazaar · 銅鑼灣
- Lunar Building · 銅鑼灣
- Leigyinn Building · 銅鑼灣
- Hyde Park Mansion · 銅鑼灣
- Bay View Mansion · 銅鑼灣
- Victoria Centre · 天后
- Triumph Court · 天后
港島東
- United Building · 炮台山
- Coronet Court · 北角
- Kam Ping Mansion · 北角
- Roca Centre · 北角
- Tung Fat Building · 北角
- Metropole Building · 北角
- Mansion Building · 鰂魚涌
- Lai Wah Mansion · 鰂魚涌
九龍
- 44-48 Kwun Chung St · 佐敦
- 20-22 Kwun Chung St · 佐敦
- 206-208 Prince Edward Rd W · 旺角
- Hong Lok Mansion · 旺角
- 728-730 Nathan Road · 旺角
- Jean House · 太子
- Soares Avenue · 何文田
- La Belle Mansion · 何文田
- Yen Chow St · 深水埗
其他
- Yik Yam St · 跑馬地
投資者專區
我們誠邀合資格投資者參與香港住宅地產市場的獨特機遇。憑藉經過驗證的投資策略、實際退出案例及專業管理團隊，我們致力為投資者締造優於市場的風險調整後回報。
透過50% LTV保守槓桿策略放大股本回報，歷史組合表現達52.2%槓桿後IRR
核心策略為2-4年持有期內實現翻倍以上的股本回報倍數
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