【睇樓團】地產玩家分析何文田3萬呎全棟商住物業！

話說今日Max Poon帶大家睇睇樓。

作為全香港最大的Co-living集團之一，理所當然每星期Savills、JLL、CBRE等代理都會約我地睇樓。第一當然是尋求合作機會、第二則是可以了解下行業資訊，緊貼地產市道。

相信平時各位睇樓睇住宅項目就多，全棟物業上萬呎咁睇應該就比較少了。我希望可以通過此平台，分享更多地產知識，令各位可以了解一下一個上億的項目如何從地而起，作為發展商、老牌家族、又或百億級別的地產基金究竟是如何運用資本、又如何看待租金回報等。持續訂閱我地，未來會有更多地產項目資訊提供畀大家學習。

好閒話休提，帶大家睇睇今日的主角 —— 美善同道6-12號全棟商住項目。

首先可以睇睇物業位置，物業離土瓜灣地鐵站B出口僅僅1分鐘時間，屯馬線都唔少人流，地理位置算唔錯。毗鄰今日主角就係半山壹號，尺價超過兩萬，相信此老牌家族Asking Price都唔會低。

近30,000呎全棟物業，地盤面積4800多呎，有停車場的圖則其實比較少有，一般而言牙籤樓都比較少有停車場。

大家可以見到，全棟物業有33層（當然個啲4樓14樓無計算），共24層為住宅用途，一梯兩伙，所以一共有48個住宅單位。可以見到仲有一層劃分為康樂設施（小型會所），所以總括而言4800呎地盤可以話麻雀雖小五臟俱全。

附近以舊樓為主，有車行係附近，唔算太雜，居住環境還算可以，相信作為Co-living項目營運應該都吸引到一部分上班一族或者學生。

帶大家睇睇天台景觀

半山壹號就係隔離

入正題講解物業之前再睇睇物業內部，因為業主希望以Turn Key形式銷售，亦即全棟起好直接賣走，所以單位內部裝修未完成，睇落就唔算好完整。

再睇睇商業及停車場部分，車要搭車Lift

總結

好我地入正題，究竟我地如何看待此物業？應該用咩角度判斷物業情況？幾點淺評：

1、4800呎地盤而言，算開則比較理想，一個兩房單位一個三房單位，總括而言居住情況可以接受，比起大部分3000呎地盤超級牙籤樓，已經相當舒適起碼每個單位有500呎以上；

2、業主不開名，但為香港知名老牌家族，都是實業起家，逐步轉型成為地產發展商；一般而言，非主力做房地產的老牌家族，好多時候人手未必好多，並唔會好似發展商一樣有團隊滿足一手樓條例（例如樓書之類）；所以老牌家族做法會更偏向於資本市場操作，即係攞地、搵則師搞掂、起樓、然後善價而全棟沽；

3、如果執好曬裝修，住宅單位預計每呎$22,000的話（都偏Aggressive），總價大概6億5千萬；業主開價7億左右，亦即話如果唔算升值的話，樓下車位、地鋪、會所要5000萬；

4、坦白而言，現今在何文田附近都比較難搵到近5000呎地盤，就算有「麵粉價」可能都要$12,000一呎，加上建築成本，一堆雜費，其實成本可能已經接近$20,000一呎，計算建築期至少3年時間，所以你話新樓有咩可能唔賣到$25,000？

5、但對於7億物業而言，租值可能無辦法支撐到樓價，以售價$22,000計算，如果3%回報的話，尺價要高達$55，下面部分5000萬則需要創造12.5萬月租收入，單靠兩個商鋪亦實在未必可以頂到；

因此結論，雖然明白對方售價相對麵粉價都算合理，但總體而言同租金有脫鉤，下家接手未必能夠創造到滿意的回報，所以可能偏負面。

未來再同大家分析下究竟如何判頭舊樓重建價值，麵粉價麵包價究竟如何計算，一個發展商其實賺緊咩錢。